Nachhaltige Städte

Kurs: Nachhaltige Städte | OnCourse UB

• Lektion 3
  • Aktivität Eigentum, Flächennutzung und Wohnraum auswählen

    Eigentum, Flächennutzung und Wohnraum

    Eigentumsmodelle

    In den Städten westlicher Industrieländer ist es üblich, dass städtische Flächen zu Grundstücken parzelliert sind, über welche basierend auf Eigentums- oder Besitzrechten eine individuelle Verfügungsgewalt besteht (hierzu und zu den folgenden Ausführungen vgl. WBGU S. 171ff).

    Das bedeutet, ...

    Eigentümer*innen können im Wesentlichen frei entscheiden, was sie mit diesen Flächen anstellen wollen, und sie können andere von der Nutzung ausschließen.

    Eigentumsrechte haben oft Grundrechtscharakter und sind durch Verfassungen geschützt, in Deutschland z.B. durch Art. 14 des Grundgesetzes. Wie anderes Eigentum können Grundstücke vererbt werden, so dass sich Machtverhältnisse und soziale Ungleichheit bei der Verfügungsgewalt über Generationen hinweg und damit über sehr lange Zeiträume hinweg fort-setzen.

    Wem gehört Berlin?

    Die Zeitung Der Tagesspiegel hat 2023 eine umfangreiche Recherche zu den Eigentumsverhältnissen in der deutschen Hauptstadt gemacht: https://interaktiv.tagesspiegel.de/lab/wem-gehoert-der-boden-wo-berlin-noch-berlin-gehoert/.

    Kernergebnis: Zwar ist viel Land in öffentlicher Hand, das betrifft aber vor allem Verkehrsinfrastruktur sowie Grün- und Wasserflächen. Mehr als 80% der Wohnflächen gehören Privatpersonen oder -unternehmen.

    Art. 14 GG stellt, wie viele andere Verfassungen, auch eine Pflicht fest, Eigentum zum Wohle der Allgemeinheit zu nutzen. Was das in der Praxis bedeutet, ob daraus z.B. auch, wie von der Berliner Bevölkerung im Volksentscheid 2021 gewünscht, die grundsätzliche Möglichkeit abgeleitet werden kann, Immobilienunternehmen zu enteignen, um für einkommensschwache Haushalte günstigen Wohnraum bereit zu stellen, ist politisch und verfassungsrechtlich umstritten (Stand: 2025). Dennoch gibt es neben der privaten Verfügungsgewalt über städtische Flächen zahlreiche andere Modelle und einschränkende Regeln:

    • Land in öffentlichem Eigentum: Kommune oder Landes-/Bundesregierung haben die Verfügungsgewalt über die Flächen und können sie im Sinne politisch verhandelter Nachhaltigkeitsziele einsetzen. Von erheblicher Bedeutung sind z.B. städtische Wohnungsbaugesellschaften, die günstigen Wohnraum anbieten und oft eine Vorreiter-rolle bei der urbanen Energiewende einnehmen (vgl. Kapitel 4).
    • Rechtsvorschriften: Grundstückseigentum allein gibt noch kein Baurecht. Die Städte und Gemeinden haben (in Deutschland wiederum grundgesetzlich garantiert) das Recht, Flächennutzungs- und Baupläne aufzustellen und damit die Siedlungsentwicklung zu beeinflussen. Gesetzliche Regeln geben Standards vor, z.B. zur Gebäudeenergie (siehe Kap. 4). Das Mietrecht bietet Schutz vor Kündigung und übermäßigen Mieterhöhungen. Viele Länder haben vergleichbare gesetzliche Regeln.
    • Sozialer Wohnungsbau: Besonders günstige Wohnungen werden unter dem Marktpreis für Haushalte unterhalb bestimmter Einkommensgrenzen angeboten. Dies kann durch staatliche Subventionierung geschehen, oder indem Städte ein Baurecht daran koppeln, dass private Investoren einen bestimmten Anteil von Wohnungen vergünstigt anbieten.
    • Gemeinnützige Stiftungen, Genossenschaften o.ä.: Die Nutzung von Grundstücken kann durch Satzung, Verträge, gesetzliche Regelungen etc. besonderen Gemeinwohlverpflichtungen unterliegen, Wiederverkauf und Gewinnerzielung ausschließen.
    • Erbbaurecht: Das Grundstück fällt nach einem sehr langen Nutzungszeitraum (z.B. 99 Jahre) wieder zurück an die Gemeinde.
    • Traditionelle und religiöse Landnutzungsrechte: In Deutschland weniger relevant, so gibt es in vielen Ländern zahlreiche gewohnheitsrechtliche oder auf religiösen Überlieferungen basierende Praktiken der Landnutzung, die beim Übergang von agrarischen zu urbanen Lebensformen mehr und mehr von rechtlich formalisierten Eigentums- und Besitzregelungen abgelöst werden (WBGU, 2016, S. 173f.). Dies kann zu erheblichen Konflikten führen.

  • Aktivität Informelle Siedlungen auswählen

    Informelle Siedlungen

    

    Knapp eine Milliarde Menschen oder rund ein Viertel der urbanen Bevölkerung weltweit leben in dicht besiedelten informellen Siedlungen oder so genannten Slums in Wohnungen von schlechter Qualität mit mangelndem Zugang zu Energie- und Wasserversorgung sowie schlechter oder nicht vorhandener Sanitärinfrastruktur (WBGU, 2016, S. 367 ff.). In diesen Gebieten sind die Miet- oder anderweitigen Wohnpreise üblicherweise geringer als in formal und rechtlich abgesicherten, infrastrukturell erschlossenen städtischen Gebieten. Die ungeklärten oder auf Gewohnheit, Tradition oder auch schlicht Macht und Gewalt basieren-den Verhältnisse führen aber zu unsicheren und prekären Lebenssituationen, weil Bewohner*innen jederzeit damit rechnen müssen, vertrieben zu werden.

    Viele Programme zur Verbesserung der Lebensbedingungen in solchen Siedlungen zielen daher darauf, zunächst einmal rechtlich verlässliche und durchsetzbare Eigentums-, Besitz- oder Mietverhältnisse zu schaffen (siehe Lektion 7.5 für ein Beispiel).

    Slums bündeln Nachhaltigkeitsprobleme in allen drei Dimensionen:

    1. Ökologisch sind sie durch dichte Bebauung ohne ausreichende Wasser-, Abwasser- und Abfallentsorgung von Verschmutzung, Hochwasser- und Hitzeexposition sowie Gesundheitsrisiken und überproportionaler Krankheitslast betroffen (vgl. Kapitel 8).
    2. Sozial prägen Prekarität, fehlende soziale Sicherung, eingeschränkter Zugang zu Bildung, Gesundheit und sicherem Wohnraum sowie Stigmatisierung und eingeschränkte politische Teilhabe den Alltag; die unsicheren Landrechte begünstigen Verdrängung.
    3. Ökonomisch dominieren informelle, schlecht bezahlte Tätigkeiten, hohe Arbeitslosigkeit und eine „Armutsprämie“, bei der Haushalte für Wasser, Energie oder Transport oft mehr zahlen müssen bei schlechterer Qualität.

    Hinweis

    Diese Faktoren verstärken sich wechselseitig: ökologische Risiken erhöhen soziale Verwundbarkeit, während ökonomische Unsicherheit Investitionen in Wohnqualität und Infrastruktur verhindert.

    Trotz dieser gravierenden Probleme muss man verstehen, dass auch solche Siedlungen in Städten vielen Menschen bessere Lebensbedingungen ermöglichen als die bittere Armut nahe am Hunger, die immer noch in manchen ländlichen Regionen der Welt verbreitet ist. Deswegen gehen die meisten Prognosen davon aus, dass die Zahl an Menschen in informellen Siedlungen mit der weiteren Urbanisierung der Welt im 21. Jahrhundert weiter stark erhöhen wird. Wir vertiefen das Thema Armut und Ungleichheit im nächsten Kapitel.

  • Aktivität Wohnraumversorgung in Deutschland auswählen

    Wohnraumversorgung in Deutschland

    Die Verfügbarkeit von Wohnraum in Deutschland ist von einer Reihe von Widersprüchlichkeiten geprägt. Wie wir gesehen haben, nimmt die pro Kopf verfügbare Wohnfläche seit Jahrzehnten stetig zu. Dies gilt auch für die Zahl der Wohnungen, die in den vergangenen zehn Jahren doppelt so stark gestiegen ist wie die Bevölkerung (Umweltbundesamt, 2024).

    

    Trotzdem ist vielerorts von einer Krise bei der Wohnraumversorgung die Rede. Die Mieten sind kräftig gestiegen, vor allem bei Neuvermietungen - bundesweit legten Angebotsmieten 2010 - 2022 um rund 50 % zu, in Großstädten teils um 70 %, während Bestandsmieten etwa +19 % verzeichneten (Kholodilin & Baake, 2024).

    Dennoch blieb die durchschnittliche Mietbelastung (Anteil des Einkommens für Bruttokaltmiete) seit ca. 2005 insgesamt weitgehend konstant, weil Einkommen mitwuchsen und sozialstaatliche Transferleistungen wie z.B. das Wohngeld wirkten. Die Belastung ist aber ungleich verteilt: 2021 gaben die einkommensschwächsten 20 % im Schnitt 35,8 % ihres Einkommens für Miete aus, die einkommensstärksten dagegen nur 21,4 %; besonders hoch ist die Last bei Alleinerziehenden und Einpersonenhaushalten.

    Fazit: Die allermeisten Menschen in Deutschland haben keinen Grund zur Klage bei ihrem Wohnraum, aber wer ein geringes Einkommen hat und umziehen möchte oder muss, ist insbesondere in den großen Städten in einer sehr schwierigen Lage.

    Der Lock-In-Effekt

    Der Lock-in-Effekt entsteht durch die Kluft zwischen niedrigen Bestandsmieten und höheren Angebotsmieten. Wer eine Wohnung hat profitiert von gesetzlichen Schranken der Mieterhöhung. Das senkt aber die Umzugsbereitschaft z.B. in eine kleinere Wohnung bei Trennung oder wenn Kinder ausziehen - Wohnungen werden seltener frei. Das verknappt das Angebot und lässt Angebotsmieten weiter steigen.

    Paradox: Der Schutz im Bestand verschlechtert die Position derer, die eine neue Wohnung suchen.

  • Aktivität Literaturangaben auswählen

    Literatur

    Kholodilin, K.A. & Baake, P. (2024). Mietbelastung in Deutschland: In den letzten Jahren nicht gestiegen, aber ungleich verteilt. DIW-Wochenbericht, 41, 627-633. https://doi.org/10.18723/diw_wb:2024-41-1

    Umweltbundesamt (2024). Daten zur Wohnfläche. https://www.umweltbundesamt.de/daten/private-haushalte-konsum/wohnen/wohnflaeche